FIREを目指す過程で家を買うのはあり？マイホームは資産か負債か

賃貸と持ち家どちらがいいのか論争はさておき、FIREを目指している人の中にはマイホーム取得もライフプランの1つとして検討している人も居るのではないでしょうか。

しかし、住宅購入には多大なお金がかかるという点からFIREへの弊害になるのではと敬遠している人も居るかもしれません。

私もセミリタイア前に家を購入しているので、FIREと住宅に関することについてシェアしようと思います。

家を買うとFIREできなくなる？

これは日本FP協会が作成した、持ち家と賃貸のコスト比較です。
算出条件は次のようになっています。

このシミュレーションでは持ち家の方が総コストが少なく済んでいます。
実際、持ち家の場合はFIREし所得がなくなるまでは住宅ローン控除も適用できるので更に金額が低くなります。
新居への引っ越し費用を加味しても持ち家の方が有利であることは変わりません。

これらのことから、必ずしも住宅の購入がFIREの弊害になるわけではないことが分かります。

持ち家VS賃貸シミュレーションにおける注意点

持ち家の方が総コストは低いですが、住宅取得に関して色々考慮しておかないといけない注意点があります。

住宅取得による一時的なキャッシュの減少

住宅を取得する場合購入価格の約7%の諸費用等が発生します。
これらは諸費用としてローンに算入できる場合と、別途現金で支払う必要がある場合もあるので一時的にキャッシュが減少する点は考慮しておかねばなりません。

シミュレーション上では諸費用350万円は現金支払いの前提になっていますね。

金利タイプによる変動

シミュレーションでは固定金利が選択されていましたが、変動金利を選択した場合総返済額が確定していない状態です。

変動金利の選択でシミュレーションの金額より安く済むこともありますが、仮に最終的な借入期間の平均金利が固定金利の1.5%を越えていた場合、総返済額がシミュレーションの金額より高くなる可能性があるということは念頭に置いておかねばなりません。

また、変動金利によりFIRE後に住宅ローンの返済金額が変動するリスクも考慮しておかねばなりません。
FIREと相性が良いのは支出が固定されている固定金利ですが難しいところではありますね。

極力キャッシュは運用に回す

シミュレーションでは500万円の頭金を入れています。
頭金を入れた金利の節約効果は約143万円です。

一方、500万円の頭金を入れずに35年間年利7%で複利運用した場合

この金額まで膨れ上がります。
どちらが良いかは一目瞭然だと思いますが、ローンの借入条件で購入金額の9割までなど条件がある場合や与信の関係上、一概に頭金を入れずにローンが組めるわけではない点には注意が必要です。

繰上返済も同じ考えで運用に回した方が資産の最大化に繋がります。
ただし、返済額がキャッシュフローを圧迫しているなどの場合は話が変わってくるので臨機応変に対応する必要があります。

住宅ローンはFIREする前に

当然のことですが、家を購入するのであれば会社員時代に購入しFIREするのが鉄則です。
FIRE後は金融資産がいくらあっても住宅ローンはほぼ組めないと思っていた方がいいです。
住宅ローン返済も見据えたFIREプランが必要となってきます。

持ち家は資産なのか負債なのか

これに関しては、条件次第といったところです。

例えば東京の好立地のマンションは購入後も価格が上がっていくでしょう。
地方でも新幹線が止まる駅周辺で、一帯がオフィスやマンションしか建っていないような好立地のマンションも同様です。
換金性や需要の点でも文句なしです。

一般的に戸建が建っていない場所は好立地であることが多いです。
このため資産価値を求めるなら、好立地のマンション一択となります。

一方、好立地でないマンションや戸建ての場合は流動性も低く価値が基本下がっていく負債だと考えておいた方がいいです。

条件次第で、資産にも負債にもなりますので資産になるから家を買うという考えよりも必要だから家を買うという認識で居るべきではないかなと思います。
逆に資産目的の人は、資産になるような住居が確保できないのであれば無理に買う必要はないのではないかと考えています。

まとめ

人それぞれ住宅に対して求めているものは違うので、一概にこれが正解だという最適解はありません。
ただし、マイホームとFIREの両方の実現は決して困難ではありません。
住宅購入では、とにかく低コストで借入することがFIREとの両立の近道になります。
無料一括比較サービスなど活用し賢く借入しましょう。

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