【住宅ローン繰上返済】期間短縮型と返済額軽減型シミュレーション比較

色々な選択肢を乗り越えやっと組んだ住宅ローン。
しかし、その住宅ローンとの付き合いは長いもので、まだ繰上返済をするかしないかという選択が残っています。
悩ましい選択を、シミュレーションで比較し見える化しました。
この記事では、住宅ローンの繰上返済についてFPが詳しく解説します。

住宅ローンの繰上返済の種類

まず、繰上返済の種類について説明しましょう。
住宅ローンの繰上返済には2種類があります。

一部繰上返済

元金の一部を返済します。
任意で金額を決めることができます。

一括繰上返済

残額を全て完済します。

一部繰上返済の種類

一部繰上返済には、更に2種類あります。

期間短縮型

毎月の返済額は変更せず、返済期間の短縮をします。

返済額軽減型

返済期間は変更せず、毎月の返済額を軽減します。

期間短縮型と返済額軽減型のシミュレーション比較

下記の条件で期間短縮型と返済額軽減型をシミュレーション比較してみましょう。

金額効果と期間短縮効果

繰上返済によって影響が出るのは、利息の減少と期間の短縮です。

	繰上返済なし	期間短縮型	返済額軽減型
支払額	35,567,804円	34,931,388円	35,240,530円
軽減効果	ー	▲636,416円	▲327,274円
返済期間	35年	31年6ヶ月	35年
軽減効果	ー	▲3年6ヶ月	ー
返済月額	84,685円	84,685円	71,482円
軽減効果	ー	ー	▲13,203円

期間短縮型が向いている人

期間短縮型は、効率重視したい人に向いています。

返済を早く終わらせたい

さっさとローンの返済を終わらせて楽になりたい、退職など何かの目標に向けて住宅ローンを終わらせたいなどの理由がある人に向いています。
目標に向けて終わらせたい人は、その期間に終わるよう繰上返済額を設定するといいでしょう。

利息のムダを省きたい

余剰資金を遊ばせるくらいなら、繰上返済してムダを省きたいという考えの人に向いています。

現状の返済額で問題ない

固定金利でローンを組んだ場合、返済額が一定ですので無理のない返済額に設定されているかと思います。
繰上返済以降でも、現状の返済額で返済を継続できる人に向いています。
固定金利については、こちらの記事で詳しく解説しています。

返済額軽減型が向いている人

返済額軽減型は、ローンの完済よりも現状の生活を優先させたい人に向いています。

毎月の返済額を軽減したい

住宅ローンを変動金利や期間選択型で組んでいた場合、金利の上昇により当初よりも返済額が増えている可能性があります。
繰上返済を行うことで、毎月の返済額が軽減され元の水準に戻すことも可能です。
固定金利でローンを組んでいた場合でも、ライフプランの変化により返済額を軽減したい状況もあるでしょう。
その他にも、今までギリギリで返済を頑張っていたから繰上返済を機に少し家計に余裕を持たせたい、車のローンなど他の支出にもお金を回したい人に向いています。
変動金利・期間選択型については、こちらの記事で詳しく解説しています。

効率と余裕を両立したい

ローンを組む際に退職などゴールを見据えた住宅ローン設定を既にしており、返済期間を早める必要性はないけど利息のムダを省いて家計に余裕をもたせたい人に向いています。

繰上返済のタイミングは？

繰上返済はいつでも自由に行えますが、大きな目安となるタイミングがいくつかあります。

早い段階で繰上返済を行った方が金額効果は大きいですが、基本的には住宅ローンを組んだ時にライフプランに合わせてベストな完済時期を設定していると思われます。
自身の繰上返済できるタイミングで行うのが一番良いでしょう。

住宅ローンの繰上返済の注意点

住宅ローンの繰上返済を行なううえで、注意したい点は主に２つあります。

手数料

ローン会社によっては、繰上返済時に手数料がかかることがあります。
必ず確認しましょう。
フラット35などは繰上返済手数料が無料です。

住宅ローン控除

住宅ローン控除を受けるには、返済期間が10年以上残っている必要があります。
繰上返済を行うことによって残りの返済期間が10年未満になった場合は住宅ローン控除が受けられなくなりますので注意が必要です。
また、住宅ローン控除を受けている間に繰上返済を行う場合は、住宅ローン控除と繰上返済の金額効果を比較し考慮する必要もあります。

まとめ

この記事では、住宅ローンの繰上返済について説明してきました。

住宅ローンの返済状況は、ライフプランの後期である老後生活に関わってきます。
豊かな老後生活を送るためにも、返済計画をしっかり立てましょう。